전주시정연구원, 이슈브리프 제26호 발간

전주시정연구원, 이슈브리프 제26호 발간

- ‘전주 상권 양극화 심화’·도시 안에 ‘회복-정체-붕괴’ 공존 -

전주시정연구원(원장 박미자)은 전북 상업용 부동산 시장의 구조적 침체 양상을 정량 진단하고, 전주시 정책 방안을 제시한 ‘JJRI 이슈브리프 제26호’를 발간했다고 10일 밝혔다.

‘전주 상업용부동산 시장 진단과 정책 방향’'을 주제로 한 이번 이슈브리프는 한국부동산원 R-ONE이 분기별로 공표하는 ‘상업용 부동산 임대 동향조사’ 2026년 1분기 자료(2026.4.30 공표)를 활용해 전북 13개 상권 × 4개 자산군 × 9개 분기에 걸친 패널 데이터를 양방향 고정효과 회귀와 Composite Distress Index(CDI)로 분석한 결과이다.

연구원은 전북 상업용 부동산 시장이 오피스·중대형·소규모·집합 4개 자산군 모두에서 임대가격지수 100 이하, 자본수익률 음(-)을 기록하는 ‘구조적 가치 하락 국면’에 진입했으며, 전국 평균 대비 공실률은 1.5~2배 수준이라고 분석했다.

특히 전주시 5개 상권 내부의 양극화가 전북 시군 간 격차보다 크다는 점이 주요 발견이다. 2026년 1분기 중대형상가 공실률 기준 전주서부(4.42%)와 전주한옥마을(31.24%)의 격차가 7배에 달하며, 같은 도시 안에서 ‘회복–정체–급속붕괴’ 상권이 동시에 진행되는 비대칭 구조가 확인됐다.

연구원은 4개 구성요소(공실률 수준·공실률 추세·자본수익률·임대가격지수 누적변동)를 Min-Max 정규화 후 가중평균한 Composite Distress Index(CDI)로 분석한 결과 전주한옥마을 중대형(CDI 0.849)이 부실 1위로 나타났고, 정읍 중심 중대형(0.682), 전북혁신도시 집합(0.661), 익산역 중대형(0.652)이 뒤를 이었다.

전주한옥마을 위기의 본질은 ‘관광지 위기’가 아닌 ‘대형점포 위기’로 파악됐다. 같은 한옥마을 안에서 중대형 공실률은 31.24%인 반면, 소규모 공실률은 0.00%이며 소규모 임대료는 39.88천원/㎡로 중대형(16.61천원/㎡)의 2.4배에 달했다. 이는 한옥마을의 위기가 ‘임대 단위 대형화와 임차수요 소형화’의 미스매치에서 기인함을 보여준다.

또한, 전북 집합상가(분양형) 시장의 가격발견 실패 현상도 나타났다. 집합상가에서 공실이 많은 상권일수록 임대료가 오히려 더 높은 ‘경직 시장’ 구조가 확인되었으며 이는 임대료가 시장 시그널이 아닌 분양가에 연동된 호가로 결정되고 있음을 시사한다.

연구원은 전주시 상업용 부동산이 처한 문제 완화를 위해, 전주한옥마을 위기대응 패키지(임대료 안정화 협약·대형점포 분할 인센티브·거점기능 강화), 전주동부 거점기능 재배치(26%대 공실 고착 해체를 위한 공공시설 입지 및 도시재생 연계), 분양형 집합상가 시장개입(상가리스크 등급제·공실상가 활용 인센티브·상권 리셋 프로그램)을 제시했다.

박미자 전주시정연구원장은 “이번 이슈브리프에서 자산군까지 명시한 ‘상권×자산’ 매트릭스 분석은 기존의 상권 단위 일률적 정책에서 한 단계 더 정밀해진 접근”이라며 “연구원 차원에서 분기별 CDI 자동 산출 체계를 신속히 구축하여 전주시 정책 결정을 지속적으로 지원할 계획”이라고 강조했다.